楼起了一层，沈砚却没在工地多站。他回到锦源号后堂，把娄程画的那张图样往案上一铺，唤了苏锦娘、周小乙，连娄程也一并叫来。
"房子要卖，不是盖完才卖。"他指尖点着图上三排屋影，"前世那种大盘，都是图一出来就按图收钱——这叫预售。咱们这茬，得照着来。"
苏锦娘斟了茶，挑眉："按图卖房，汴京不是没有。可你这三样……"她扫过图样，"联排三层、别墅二层、平房一层，怕是没先例。"
"没先例才好。"沈砚笑了，"没先例，才立得起价。"
他比谁都清楚：楼盘要卖得动，先得让人"看见"自己要住进去的样子。前世他跑地产基金，最晓得上赶着盖完再卖，资金沉淀在砖里，现金流能掐死人；按图预售，是拿未来的现金流贴今天的窟窿。这道理搁北宋，一个字——早。
苏锦娘搁了茶盏："你这套，搁行商的话说，便是先放风、再收钱？"
"不止。"沈砚摇头，"放风只是起手。真正要紧的有三桩。头一桩，叫锚——先亮最高的价，人的眼就被那价撑住了，再看低的，便觉捡了便宜。咱把联排一千二百六十贯亮在最前头，后头别墅、平房才显得温柔。第二桩，叫从众——红签墙得让人看见，一枝一枝添上去，后来的人瞧着'都在抢'，手就痒。第三桩，叫稀缺——早定的让利，过时不候，迟一天便少一分惠。三桩叠起来，买的不是房，是怕错过的那股劲。"
苏锦娘听完，半晌没言语，末了轻轻一笑："你这脑子，不当掌柜真屈了。这三桩，搁绸缎行里也是一样的——先把最贵的料挂出来，再让伙计在门口嚷'今儿就剩这两匹'，主顾便红着眼抢。"
"生意通底，都是一个理。"沈砚端茶抿了一口，"不过咱这理，比绸缎厚些——它卖的是临街的进项，是给老小安的窝。人买的不止砖，是'将来'。"
"娄师傅，"他转向娄程，"样间，您得先起三间真的。不是画在纸上，是能推门进去、能站能坐的三间。"
娄程抚了抚手上的老茧："郎君要哪种样？"
"三种都要。联排那栋，三层，临街退让半丈，进门亮堂，楼梯要宽，省得日后租户搬货绊脚；别墅那栋，二层，独门独院，院墙要齐，后头留一方小院，种竹也行；平房那栋，一层，三间通敞，厨灶朝南，老小住着不阴。"
娄程一一记在心里，闷声应了。
样间起得比正楼还快。沈砚头回到工地，娄程已领着人在闲产一角，把三间样板支了起来。
联排那间，三层。沈砚拾级而上，一层做铺面，二层做起居，三层做库房兼卧房。他站在三层窗前望出去，正对御街人流，脚下青石板被日头晒得发白。三层叠起来，一块地皮吃三份租金，坪效比二层多榨四成——他早看准了，这才是死磕三层楼的由头。多一层，就是多一道现金流。
别墅那间，二层，独院。院墙新墁（màn，音同"慢"，墁=用砖石铺地）过，墙根一方小院，娄**栽了两竿竹。沈砚伸手量了量院门宽窄："这间是给要脸面的人留的。独门独院，外头人进不来，夜里落了门，自成一统。"
平房那间，一层，三间。厨灶朝南，天窗漏下光，照在泥地上。沈砚蹲下，用指节敲了敲墁过的地："这间不花哨，胜在实在。手头紧、要安家的老实人，买它够住，总价还压得住。"
三种样子，三种人。他掂量得清：联排喂收租的聪明人，别墅喂要排场的贵人，平房喂攒了一辈子钱、只想有个窝的寻常家。
回去便算价。
沈砚铺开纸，就着灯，把算盘拨得噼啪响。娄程的班子，砖瓦木石加人工，一间楼面模块三十八贯；地价摊下来，定王闲产便宜，一间十贯；监工合规，将作监的尺不能省，一间再加两贯。硬成本，五十贯一间。
"联排三层，"他笔尖落下，"十八间楼面，硬成本九百贯。"
苏锦娘凑近看："挂多少？"
"汴京临街新宅，行情九十贯挂零一间。可咱是预售，早鸟价得让利。"他在纸上写，"联排我挂七十贯一间——一千二百六十贯一套。每间比行情低了二十多贯，可它三层叠租金，收租的人一算账，比谁都急着掏钱。"
周小乙在旁挠头："那别墅、平房呢？"
"别墅二层，十二间楼面，硬成本六百。这间是给贵人留的，要溢价——挂八十五贯一间，一千零二十贯。平房一层，六间楼面，硬成本三百，挂七十五贯一间，四百五十贯。平房总价最低，安家的老实人够得着；可它占地宽、不叠层，每间反而比联排贵五贯——地皮浪费的账，得算在买主头上。"
苏锦娘眯眼："联排每间最便宜，别墅最贵，平房总价最低——这三档，倒把人都分干净了。"
"分干净才卖得动。"沈砚把纸一推，"联排是一千二百六十贯，别墅是一千零二十贯，平房是四百五十贯。三样三价，先亮联排这最高的一档，后头两档才显得划算——这叫锚。"
周小乙没听懂"锚"，只觉郎君算账时眼睛发亮，像狼见了肉。
价定了，便要让人知道。
沈砚另裁了张纸，画起"海报"。他前世见过太多楼盘广告：大标题、价值点、价格、开卖时地，一样不能少。如今换了北宋，笔还是那支笔。
他写：
**新邸开售·定王闲产临街**
联排三层·别墅二层·平房一层，三样任挑
联排一千二百六十贯 别墅一千零二十贯 平房四百五十贯
早定有惠，先到先得
开卖日：本月十八，御街西口
"这叫拓印（tà，音同'踏'，拓印=用纸墨印下雕版图样）。"他给周小乙解释，"找书坊雕一块版，墨刷上去，纸一覆，揭下来就是一张。比手抄快百倍。"
周小乙领了几个伙计，扛着雕好的版回来。墨是松烟墨，纸是连四纸。一人刷墨，一人覆纸，一人用棕刷轻拓，揭起——一张墨色未干的海报便落了地。一日下来，拓了八十余张，汴京各坊口的墙，够贴一轮。
沈砚挑了贴的地方：御街通衢（qú，音同'渠'，通衢=大道）是最要紧的，人来人往；相国寺门前，香客如织，正合"佛前安家"的意头；白矾楼外壁，郭大家的人脉场，贵人出入必见；还有汴河码头，南来北往的行商，最是买宅的主顾。
"贴归贴，"沈砚嘱咐周小乙，"御街那几张，贴低些，叫走路的人抬眼就见；相国寺那几张，贴门房两侧，香客进出都蹭得到。"
周小乙应声去了。不消两日，汴京街巷便多了些墨黑的海报，行人凑近念："联排一千二百六十贯……"有懂行的咂嘴："三层叠租，这价不贵。"也有老汉指着平房那行："四百五十贯，咱攒半辈子，够得着了。"
开卖那日，沈砚请了朋友站台。
赵仲蔚来得最早。他今日穿得齐整，节度使虚衔的服色却懒得披，只一身锦袍往帖前一站，笑嘻嘻冲围观的人拱手："诸位，这楼是小爷担保——沈兄弟的盘口，错不了。"他这脸好用，定王长子的名头往那一杵，路人便多了几分信。
苏锦娘立在样间门口，见女客便迎："姐姐瞧这别墅小院，种竹养花都成；平房朝南，给老人住最宜。"她做绸缎起家，嘴皮子利落，几句话便把人引进门。
郭晚意也来了。她没坐樊楼，只一身素衫，立在联排样间三层窗前，望出去正是御街。沈砚走到她身侧，低声道："郭大家上回托的那桩——钟妈妈的房，我留了。就这栋联排，挑一套向阳、不爬楼的，院子也留一方，让她种树晒太阳，都算我的。"
郭晚意眸光微动，没多言，只轻轻"嗯"了一声。那一声里，似有谢，也有几分为乳娘松了半辈子的气。
崔行首到得最晚。他一来，便替这场面添了信字。他当着几个犹疑的买主面道："这新邸的买卖，银号认。手头紧的，先付三成，余款立据，由咱钱庄垫——按季收息，白纸黑字。"这便是北宋版的垫资买入，沈砚听得心头一赞：崔行首这"信用背书"，比他自个儿吆喝顶用十倍。
辰时一到，正式开卖。
赵仲蔚早踅到沈砚身边，压低声笑："沈兄弟，小爷方才在外头数了，围着的少说百十人。你这'锚'可真镇住了——好些人一念完联排那价，腿都软，转头奔平房去，倒把平房衬成了便宜货。"
沈砚笑而不答。他早料到这一层：联排挂最高，本就不是给所有人备的，它是块牌子，把整盘的水位托起来。
红签墙早备下。头一个挤上前的，是相国寺脚下卖香的老汉，指了平房："俺要那间朝南的，四百五，俺凑得齐。"周小乙提笔，红签落定。老汉又拽住周小乙袖子："小郎君，俺再多嘴一句——这房后头能搭个棚搁香箩不？俺卖香，总得有个存货的地。"周小乙看沈砚，沈砚点头："平房后头空地随你搭棚，只要不占官道。"老汉乐得胡子直颤，连声"中中中"。
紧跟着是两个绸衫行商，奔着联排去。其中一个掰着指头算："三层叠租，一层铺面、二层住、三层堆货，一年租金够本钱两成利——一千二，值。"另一人接话："怕的是后头相国寺那片地闹腾，房价跟着起伏。"头一个瞪他："你懂甚？越是闹腾，临街的铺面才金贵。"红签添了两枝。
苏锦娘在别墅样间门口，正迎一位携了丫鬟的夫人。夫人蹙眉："这院是好，可一千零二十贯，是否太狠？"苏锦娘笑道："姐姐算笔账——独门独院，外头进不来，夜里落了门自成一统；这等样在汴京，有价无市。今儿不立，过两日怕要涨。"夫人沉吟半晌，到底颔了首。
别墅那档最静，却也最稳。未时未过，便有一位不曾露面的员外，由仆从扶着，在院里站了半晌，末了颔首："这院，留着。一千零二十贯，立据。"
也有手头紧的，在墙前踟蹰。崔行首便踱过去，和声道："这位客官，若是中意，先付三成，余款立据，由咱钱庄垫——按季收息，白纸黑字。譬如这平房四百五，先交一百三五，余下的慢慢还，房先住着。"那人道："利息怎算？"崔行首伸出两指："季息二分，童叟无欺。"那人一咬牙："成，立据！"红签又添一枝。
沈砚立在一旁，看红签一枝枝添上去。前世他路演，最爱的便是这般场面——不是卖房子，是卖一个"将来"。汴京人买的不是砖，是临街的那份进项，是给老小安的那个窝。这感觉，比前世在写字楼里签成一单并购还踏实。
日头偏西，红签墙已红了一片。沈砚摸出算盘，指下又拨了一遍：联排八套、别墅四套、平房六套，三样齐售，整盘近一万七千贯。这还只是这处闲产——城外那片连着相国寺的田亩，才是真要滚起来的大棋。
他望向相国寺方向。那头"朝里的手"，这几日怕也在看这面红签墙。一盘棋落了子，对家总会应的。
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